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| Le
crédit bancaire |
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L’achat
ou la construction d’un logement nécessite
d’avoir recours au crédit, lequel porte
souvent sur plusieurs centaines de milliers de
francs et engage l’emprunteur pour des durées
pouvant aller jusqu’à 20, voire 30 ans. Une
décision d’achat trop hâtive peut
engendrer un endettement lourd et parfois même
sur des situations dramatiques liées au cumul
d’échéances impayées. Aussi, la loi
a-t-elle prévue une réglementation stricte
concernant le contrat de prêt immobilier. Par
ailleurs, les offres de financement sont
diversifiées. A charge pour l’emprunteur
d’opter pour le produit le mieux adapté à
son projet.
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La
protection de l'emprunteur |
| Le
législateur a prévu des règles de
protection pour l’emprunteur.
Celles-ci lui confèrent des droits et
des obligations. Domaine d’application
des règles de protection de
l’emprunteur Les articles 312-1 s. du
code de la consommation réglemente le
crédit immobilier. Ces dispositions
s’appliquent dans les cas où un
professionnel propose à un particulier
un prêt afin de financer l’achat
ou la construction d’un logement,
l’acquisition d’un terrain dans le
but d’y construire un maison, la réalisation
de travaux. |
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| Ces
dispositions s’appliquent aux prêts
destinés à financer des dépenses de
construction, de réparation, d’amélioration
ou d’entretien d’un montant supérieur
à 140 000 F. La publicité Selon
la loi, la publicité pour un prêt
immobilier, quelle que soit la forme
qu’elle revêt, doit comporter des
indications précises : l’identité du
prêteur, la nature et l’objet du prêt.
La publicité comportant des éléments
chiffrés doit préciser la durée, le
coût total et le taux effectif global
du crédit. La loi interdit toute
publicité assimilant les mensualités
de remboursement à des loyers ou
faisant référence, pour le calcul des
échéances, à des prestations sociales
qui peuvent disparaître avant le
remboursement intégral des prêts. |
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| L’offre
de prêt L’établissement de crédit
auprès de qui le candidat emprunteur a
déposé sa demande doit adresser
gratuitement et par voie postale une
offre de prêt dont le contenu est réglementé.
Cette offre de prêt engage l’établissement
de crédit pendant 30 jours minimum à
compter de sa réception. Le demandeur
dispose d’un délai de réflexion
minimum de 10 jours à compter de sa réception
pour examiner l’offre de prêt qui lui
est faite ainsi que le tableau
d’amortissement qui y est
obligatoirement joint (sauf s’il
s’agit d’un prêt à taux variable).
Ce tableau doit indiquer, pour chaque
mensualité due, la ventilation entre
les intérêts et le montant du capital
restant dû. Le prêt peut être assorti
d’un différé d’amortissement,
permettant à l’emprunteur de ne payer
que les intérêts – sans rembourser
le capital – pendant une période donnée.
Le demandeur peut accepter ou refuser
l’offre de prêt à partir du 11ème
jour suivant la réception de celle-ci.
S’il l’accepte, il doit adresser par
courrier, à l’établissement de crédit,
l’offre datée et signée de sa main.
En cas de cautionnement, l’établissement
de crédit doit également adresser par
courrier l’offre de prêt à la
caution. Celle-ci dispose du même délai
de 10 jours minimum pour l’examiner et
signifier son
acceptation à l’établissement de crédit
par courrier. |
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| L’établissement
de crédit ne peut réclamer aucune
somme avant l’acceptation de
l’offre. Renonciation à l’offre
L’offre de prêt peut être annulée
si l’opération pour laquelle le prêt
a été sollicité n’est pas réalisée
dans un délai de 4 mois suivant
l’acceptation du prêt par
l’emprunteur. Celui-ci doit alors
rembourser les sommes qui lui ont été
déjà versées le cas échéant. Seul
les frais d’étude, dont le montant
est limité, peuvent lui être demandés
par l’établissement de crédit.
L’emprunteur doit informer ses différents
prêteurs s’il a demandé plusieurs prêt
pour la même opération. Si l’un de
ces prêts (représentant au moins 10 %
du capital emprunté) lui est refusé,
l’emprunteur est dégagé des prêts
qui lui ont été accordés. En cas de
refus de l’offre de prêt par
l’emprunteur, l’établissement de crédit
ne peut lui demander éventuellement que
des frais d’étude dont le montant est
limité par la
réglementation. |
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| Le
contrat que l’emprunteur a signé pour
construire ou acheter son logement peut
être annulé s’il n’obtient pas les
prêts qu’il a demandés. Droit et
obligation de l’emprunteur L’établissement
de crédit établit le contrat de prêt
qu’il adresse ensuite au notaire.
Peuvent être demandés en garantie : -
une hypothèque, qui lui permettra de
vendre le bien hypothéqué si
l’emprunteur ne paie pas - un
privilège de prêteur de deniers qui
lui permettra également de vendre le
bien en cas d’impayé - une caution
d’un tiers ou d’un organisme agréé
par l’établissement de crédit Avec
le contrat de prêt l’emprunteur devra
souscrire une assurance destinée à
couvrir l’emprunteur en cas de décès
ou d’incapacité de travail.
Facultativement, une assurance de perte
d’emploi pourra être souscrite.
Excepté dans certains cas limités par
la loi, l’emprunteur pourra toujours
rembourser par anticipation une partie
ou la totalité du prêt. Pour les
remboursements anticipés des prêts qui
sont réglementés, le contrat de prêt
peut prévoir des indemnités. Pour les
contrats de prêt conclus à compter du
1-7-99, la pénalité de remboursement
anticipé du prêt est supprimée dans
les cas où la vente du logement tient
aux circonstances suivantes : -
changement du lieu d’activité
professionnelle pour l’emprunteur ou
son conjoint - cessation d’activité
professionnelle de l’emprunteur ou de
son conjoint - décès d’un des
membres du couple. |
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Les
prêts bancaires classiques à taux fixe |
| Le
prêt à taux fixe est un moyen de
financement fiable. C’est le prêt le
plus utilisé : 80 % des investisseurs
continuent d’accéder à la propriété
en s’endettant à taux fixe. Définition
des prêts bancaires à taux fixe :
Pendant toute la durée de ce prêt, le
taux de l'emprunt reste inchangé, même
si l’inflation augmente de plusieurs
points. Mais, qu’ils soient à échéances
constantes, progressives ou modulables,
les prêts à taux fixe ont ce défaut
de ne pouvoir bénéficier d’une éventuelle
baisse des taux. Le seul moyen de
diminuer le coût global du financement
en cours de route est de rembourser
votre emprunt par anticipation. C’est
pourquoi, avant d’opter pour un prêt
à taux fixe, vous devez impérativement
connaître le montant des éventuelles pénalités
de remboursement anticipé. |
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| Sachez
que d’après la loi Scrivener, le
montant total de ces pénalités ne peut
dépasser 3% du capital restant à
rembourser. En outre, cette pénalité
est supprimée dans certains cas pour
les contrats conclus à partir du 1er
juillet 1999 (cf. plus haut). Dans un crédit
à taux fixe amortissable par mensualités
constantes, la part des intérêts, très
importante les premières années,
diminue au fil des ans, alors que la
part du capital remboursé s’accroît
progressivement. Les prêts à échéances
constantes : L’échéance constante
permet de connaître dès le départ, le
montant, le nombre d’échéances et le
coût global du crédit. Lors des
remboursements, vous payerez en même
temps le capital emprunté et les intérêts
dus. Vos remboursements seront constants
et pendant 10, 15 ou 20 ans (selon votre
choix initial),votre prêt ne dépendra
d’aucune fluctuation monétaire.
Cependant, cette formule est
rigide. Si vos revenus ont changé, à
la baisse comme à la hausse, vous ne
pourrez pas modifier le montant de vos
remboursements. Plus votre prêt sera
long, plus il vous coûtera cher ; plus
il sera court, plus son coût global
sera avantageux. |
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| Les
prêts à échéances progressives : Le
prêt à échéances progressives se
caractérise par l’augmentation des
mensualités au cours des années, en
fonction du barème prévu par le
contrat. Globalement plus cher, ce prêt
permet à ceux qui disposent de revenus
variables de moduler les remboursements
d’un prêt (autre prêt en cours
pendant une période donné,
augmentation des revenus, etc.). De par
sa flexibilité, ce prêt offre la
possibilité d’éviter les échéances
trop importantes au début de l’opération.
C’est par conséquent un produit intéressant
pour les salariés bénéficiant d’une
bonne stabilité de leur emploi,
assortie de promotions régulières.
La santé financière de
l’emprunteur doit cependant être
excellente : à partir du milieu des années
1980, avec la désinflation, les annuités
de ce prêt se sont mises à augmenter
plus fortement que les revenus des ménages.
Nous vous conseillons plutôt d’opter
pour une formule de prêt à taux fixe
et à échéances modulables. |
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| Les
prêts modulables : Un prêt à taux
fixe n’implique pas des remboursements
identiques du début jusqu’à la fin
du prêt. Il existe un type de crédit
à taux fixe dont les échéances
peuvent varier annuellement, en fonction
de la trésorerie de l’emprunteur. Par
exemple, la fin des études supérieures
d’un enfant, la reprise d’une
activité professionnelle du conjoint ou
la fin d’un crédit voiture
permettront d’augmenter les échéances
de son emprunt sans pénalités. Jusque
là, ces prêts n’ont pas eu beaucoup
de succès. Mais ils sont devenus plus
souples et apparaissent maintenant sur
le marché. Car un bon prêt ne se réduit
pas à son taux, il est également jugé
en terme de qualité. Les français se
dirigent de plus en plus vers des
formules de crédit souples et sécurisantes.
Le montant des mensualités initialement
établies dans le contrat pourra
diminuer (la durée du prêt sera allongée)
ou augmenter (la durée sera alors réduite).
L’emprunteur l’adapte généralement
une fois par an. Cette liberté de
moduler ses remboursements varie selon
les banques. |
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Les
prêts à taux variable |
| Pour
financer l’achat d’un logement, on
peut recourir à un prêt bancaire
classique à taux fixe. Certains
emprunteurs peuvent néanmoins juger
qu’il est dans leur intérêt
d’opter pour un prêt à taux
variable. Les prêts à taux
variable sont inférieurs de 0,3 à 2
points par rapport à ceux des prêts à
taux fixe. Plus risqués que les
formules à taux fixe, les prêts à
taux variable ont moins la faveur des
français que les prêts à taux fixes.
Il est recommandé de souscrire un prêt
à taux révisable dont la formule
propose à la fois souplesse
(modulation, aucune pénalité pour un
remboursement anticipé), sécurité
(avec un butoir contre la hausse des
taux) et la possibilité de passer à
taux fixe. En outre, il est conseillé
d’exiger la gratuité dans le contrat
pour le passage à taux fixe. On peut
classer les prêts à taux variable en
deux catégories principales : |
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| -
les prêts dont les variations de taux
se répercutent (à la hausse comme à
la baisse) sur les mensualités |
| -
les prêts dont les variations de taux
se répercutent sur la durée du prêt
(allongement ou réduction). La catégorie
des prêts à taux révisable comprend
deux formules. D’une part, une formule
dont l’évolution des taux est limitée
à la hausse : les prêts capés . Le
cap est la valeur maximale que prendre
le taux. Il s’agit d’une protection
sur le taux et non pas sur la mensualité.
D’autre part, une formule dont les
taux peuvent librement varier : les prêts
non-capés. Les taux des prêts capés
ne peuvent augmenter indéfiniment et
sont plafonnés à la hausse. Leur taux
de départ est plus élevé que pour les
prêts non-capés. Les prêts non-capés
sont plus intéressants à la
souscription mais offre moins de
garantie à l’emprunteur. |
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