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Ca
y est, vous avez déniché
l’appartement de vos rêves, trouvé
la maison idéale. Le prix est peut-être
un peu élevé, mais quand on aime...
Avez-vous cependant bien calculé
l’ensemble des frais afférents à
cette acquisition ? Le prix brut
n’exprime généralement pas
l’ensemble des frais annexes à
s’acquitter, taxes et rémunération
du vendeur, frais d’enregistrement,
droits de mutation... Pour y voir clair
et éviter les mauvaises surprises,
voici ce que vous aurez à payer en
supplément, pour que votre rêve
devienne complètement réalité ! |
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De
l'importance de bien s'informer... |
| A
ne pas confondre avec les droits perçus
par les collectivités territoriales
(communes, départements, régions),
appelés droits d’enregistrement. Les
frais de notaire consistent en une série
de prélèvements, certains pour se rémunérer,
d’autres collectés par votre notaire
pour le compte de l’Etat ou pour les
frais engagés pour les formalités légales
à accomplir. Pour acheter de
l’ancien, les frais de notaire s’élèvent
à environ 7 à 8 % du prix d’achat du
bien. Pour du neuf, ces frais sont plus
réduits (environ 3 %). La rémunération
du notaire proprement dite, est établie
en fonction d’un barème appliqué
nationalement. Tous les notaires vous
factureront leur émoluments sur la même
base, définie par le décret n°78-262
du 8 mars 1978. Ils sont proportionnels
à la valeur des biens et à la nature
de la transaction. Les mutations de
propriété à titre onéreux ou gratuit
s’appliquent de la manière suivante :
De 0 à 20 000 francs : 5 % De 20 001
francs à 40 000 francs : 3,30 % De 40
001 francs à 110 000 francs : 1,65 %
Au-delà de 110 000 francs : 0,825 % Le
notaire est également en droit de vous
réclamer une provision pour frais. |
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|
Les
frais de notaire |
| A
ne pas confondre avec les droits perçus
par les collectivités territoriales
(communes, départements, régions),
appelés droits d’enregistrement. Les
frais de notaire consistent en une série
de prélèvements, certains pour se rémunérer,
d’autres collectés par votre notaire
pour le compte de l’Etat ou pour les
frais engagés pour les formalités légales
à accomplir. Pour acheter de
l’ancien, les frais de notaire s’élèvent
à environ 7 à 8 % du prix d’achat du
bien. Pour du neuf, ces frais sont plus
réduits (environ 3 %). La rémunération
du notaire proprement dite, est établie
en fonction d’un barème appliqué
nationalement. Tous les notaires vous
factureront leur émoluments sur la même
base, définie par le décret n°78-262
du 8 mars 1978. Ils sont proportionnels
à la valeur des biens et à la nature
de la transaction. Les mutations de
propriété à titre onéreux ou gratuit
s’appliquent de la manière suivante :
De 0 à 20 000 francs : 5 % De 20 001
francs à 40 000 francs : 3,30 % De 40
001 francs à 110 000 francs : 1,65 %
Au-delà de 110 000 francs : 0,825 % Le
notaire est également en droit de vous
réclamer une provision pour frais. |
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| Il
devra, lors de la clôture du dossier,
vous établir un récapitulatif précis
des dépenses effectuées et éventuellement
réajuster cette somme avec celle que
vous aurez versé au départ. Les frais
concernent le certificat d’urbanisme,
les frais de géomètre, les timbres du
trésor public, frais d’expédition...
Ces sommes ne dépassent généralement
pas les 3 000 francs. Le notaire agit
comme collecteur d’impôts. Vous
devrez donc lui verser les droits
d’enregistrement perçus par l’Etat
et les collectivités territoriales
auxquels s’ajoutent d’autres frais
et taxes (droits de timbre, salaire du
conservateur des Hypothèques, etc.). Au
total, cela représentera environ 6% à
7% du prix d’achat, dont 4,89% de
droits d’enregistrement. Si vous
achetez un logement neuf ou construit
depuis moins de cinq ans, vous paierez
au vendeur un prix TTC qui comprend la
TVA au taux de 19,60%. Mais les frais de
notaire seront réduits et les autres
impôts se limitent à la taxe de
publicité foncière (0,60% du montant
HT de la vente) et à un prélèvement
d’Etat (2,50% du montant de la taxe de
publicité foncière). |
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Les
frais d'agence |
| L’agence
négocie trouve un ou plusieurs
acheteurs et négocie le prix de vente
du bien immobilier. Elle se rémunère
à partir d’une commission payée par
l’acheteur. Celle-ci doit
obligatoirement être affichée et
mentionnée par l’agent immobilier car
elle est libre et non réglementée. |
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| Le
prix est souvent comptabilisé à partir
d’un pourcentage sur le prix de vente
mais il arrive que la somme soit fixe.
Le règlement s’effectue au moment de
la signature de l’acte de vente. |
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Les
frais dus au prêt immobilier |
| Les
frais d’ouverture et d’instruction
du dossier sont laissés à l’appréciation
de la banque. Pensez à vous renseigner
au préalable et n’hésitez pas à
faire jouer la concurrence. C’est un
élément à conserver lors de la négociation
de son prêt. Les frais d’assurance
obligatoire (décès, incapacité de
travail) et optionnelle (perte
d’emploi essentiellement). |
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| Ils
sont calculés en pourcentage au prorata
de la somme empruntée. L’hypothèque
est soumise également à des frais
lorsque celle-ci est exigée de la part
de l’organisme financier. Pour éviter
ces frais ou ces risques vous pouvez
demander à un tiers de se porter
garant. Il existe même des organismes
spécialisés sur la question. |
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L'acquisition
d'un terrain et la construction de la
maison |
| Les
cessions de terrains à bâtir sont
soumises aux droits d’enregistrement
classiques (cf. plus haut) quand
l’acheteur est un particulier et
qu’il destine le terrain à la
construction d’un immeuble
d’habitation. Elles sont soumises à
la TVA au taux de 19,60% quand le
terrain est destiné à la construction
d’un immeuble à usage autre
qu’habitation ou quand l’acheteur
n’est pas un particulier. L’achat
d’un appartement neuf (moins de cinq
ans) est soumis à la TVA tandis que
pour un appartement ancien, ce sont les
droits d’enregistrement qui
s’imposent. Les dépenses liées au
raccordement de votre maison aux réseaux
publics (routes, électricité, égout,
eau, gaz...) sont aussi à prendre en
compte. Attention à ne pas vous
installer trop loin des réseaux. La
facture est fonction du nombre de mètre
qui vous séparent du raccordement. Si
ce terrain fait partie d’un
lotissement, ces frais sont
obligatoirement inclus dans le prix de
vente. |
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| N’oubliez
pas que vous aurez également à payer
le raccordement de ces réseaux de la
limite de votre terrain à votre maison.
Les assurances (dommage-ouvrage
puis multirisques habitation) lors de la
construction de votre maison sont
indispensables. Les frais de géomètre
vous permettent de borner précisément
les limites de votre propriété. Ces
mesures sont utiles pour les architectes
et pour éviter des conflits de
voisinage. Il est également important
de connaître la nature du sol pour éviter
les surcoûts au moment de la
construction. Veillez à ce que les
lotisseurs vous garantissent ces
informations à l’achat. La taxe
locale d’équipement, la taxe départementale
pour le financement du Conseil d’Architecture,
d’Urbanisme et d’Environnement, la
taxe départementale des espaces
naturels sensibles vous seront éventuellement
réclamées selon la commune ou le département.
Le dépassement du plafond légal de
densité et la participation pour dépassement
du coefficient des sols d’occupation
des sols peuvent également intervenir. |
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Les
frais annexes |
| L’avance
de trésorerie est redevable dans le cas
d’un achat dans un immeuble en
copropriété. Elle peut vous être réclamée.
Les travaux de la copropriété dans
laquelle vous achetez un appartement
peuvent s’imposer à vous si celle-ci
a engagé des travaux lourds comme la réfection
d’une façade ou l’installation
d’un ascenseur. La taxe foncière sur
les propriétés bâties que vous aurez
à votre charge en fin d’année (une
exonération temporaire est possible
dans certains cas). |
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| La
taxe d’habitation est exigible par
l’administration aux personnes résident
dans la commune au 1er janvier. Taxes
d’enlèvement des ordures, taxes de
balayage (selon les communes) sont aussi
exigibles. Les taxes régionales
et départementales ainsi que la taxe spéciale
d’équipement perçues par certaines régions
ferment la marche. Comme la taxe
communale, elles sont exigibles à ceux
installés depuis le 1er janvier. |
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