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L'apport
personnel |
| Premier
point à savoir et non des moindres,
sachez qu'aucune banque ne vous prêtera
de l'argent si vous n'apportez pas dans
votre escarcelle une somme de départ,
le fameux " apport personnel
". Certes, si vous et votre
compagne disposez de ressources
importantes voire très importantes et
que vos ambitions en matière de
logement restent limitées, vous pourrez
vous passer de l'apport personnel, mais
les cas sont finalement assez rares. Le
capital de départ peut être variable
mais doit au moins représenter environ
10 % de la somme totale de l'acquisition
: c'est une règle non écrite, mais
plutôt une pratique couramment usitée
par les établissements financiers.
Cependant, il se peut que l'on exige
d'un couple plus de 20 ou de 30 %
d'apport personnel. En fait, tout dépendra
du montant emprunté par rapport à vos
ressources propres et à votre
endettement. |
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Les
prêts |
| Les
taux d'intérêt sont à un niveau
historiquement bas ! c'est donc le
moment idéal pour emprunter. D'autant
plus que les banques se mènent une
concurrence féroce entre elles, et par
conséquent il faut s'armer de courage
et aller négocier le meilleur taux chez
chacun des intervenants du marché afin
d'obtenir les conditions financières
les plus favorables. |
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| Au
vu de l'importance des sommes demandées,
quelques dixièmes de pourcentage en
moins peuvent vous faire gagner des
dizaines de milliers de francs ! Ne
perdez pas de vu cet aspect technique en
demandant systématique dans votre devis
des échéanciers. |
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Allez
voir un spécialiste |
| Certaines
banques sont spécialisées dans le crédit
immobilier et sont donc susceptibles de
vous accorder un prêt plus avantageux.
Sans faire de publicité, le Crédit
Foncier, le Crédit Immobilier, le
Comptoir des Entrepreneurs, La Poste et
les Caisses d'Epargne sont plutôt compétitifs...
De toute manière, il est fort possible
(et c'est même conseillé) de
contracter plusieurs prêts, dont
certains peuvent être administrés, |
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| c'est-à-dire
qu'ils relèvent d'une réglementation
particulière. Vérifiez bien également
les frais annexes (frais de dossier,
assurances obligatoires...) et faites
une étude pour évaluer la meilleure
durée de remboursement : plus le prêt
est long, plus il coûte mais moins le
taux d'intérêt est élevé... |
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La
capacité d'endettement |
| Pour
apprécier la somme que le banquier va
vous prêter, celui-ci va raisonner et
calculer en prenant en compte deux
principaux éléments : vos ressources
et vos dépenses. En ce qui concerne les
ressources, il faut prendre en compte
les salaires nets perçus chaque mois en
y ajoutant, le cas échéant, les
pensions ou les rentes supplémentaires.
Ensuite, il faut déduire les charges de
remboursement de crédits mobiliers en
cours (voiture, appareils ménagers...),
les éventuelles pensions alimentaires
ou charges de famille que vous devez
verser suite à un divorce ou liées à
des ascendants ou des descendants encore
à votre charge. |
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| Les
frais des assurances sont également à
déduire. Par contre, si vous bénéficiez
de prestations sociales de type
allocations familiales, mieux vaut ne
pas les intégrer à votre calcul car
elles vous sont toujours nécessaires
pour vivre et elles peuvent varier d'une
année sur l'autre. Mais l'Aide
Personnalisée au Logement (APL) peut être
prise en compte. Attention, elle ne vous
sera versée qu'après votre entrée
dans les lieux. |
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Dites
...33 % ! |
| Après
l'établissement de cet " actif
" et de ce " passif " de
votre ménage, le banquier estimera
votre capacité d'endettement à environ
un tiers du chiffre mensuel de vos
revenus déduits de vos charges : sauf
garant ou cas exceptionnel, il vous prêtera
une somme calculée en fonction de votre
capacité à rembourser. Prenons un
exemple : un couple gagne 25 000 francs
net par mois (à deux). Ils touchent en
plus un revenu complémentaire (épargne
ou pension alimentaire) de 2 000 francs.
Mais ils se sont déjà endettés pour
acquérir une voiture et des appareils ménagers
(pour 3 500 francs par mois). |
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| Ils
payent également 500 francs par mois
d'assurances diverses. Nous arrivons
donc au final à une capacité de
remboursement de 5 000 francs par mois.
L'établissement financier cherchera
alors une solution de crédit qui ne dépasse
pas les 5 000 francs par mois, généralement
en allongeant la durée de l'emprunt
pour diminuer les cotisations. Ainsi,
sur 10 ans avec un prêt à 6 % vous ne
pourrez emprunter 450 000 francs
environ. Par contre, sur 20 ans aux mêmes
conditions, vous pourrez emprunter plus
de 700 000 francs. |
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Les
avantages fiscaux |
| Certains
avantages fiscaux accordées aux
primo-accédants sont aujourd'hui
supprimés. Cependant, il reste quelques
incitations qui peuvent contribuer à
votre décision. Vous êtes totalement
exonéré d'impôt sur les plus values
à la revente de votre logement (alors
qu'il faut attendre 22 ans dans le cas
d'une résidence secondaire). Si votre
logement doit subir d'importantes réparations
pour être habitable, vous pourrez déduire
20 % du montant des travaux sur votre
impôt sur le revenu, dans la limite de
20 000 francs pour une personne seule et
de 40 000 francs pour un couple marié
(la majoration de ce plafond est
fonction |
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| du
nombre d'enfants à charge : 2 000
francs pour le premier, 2 500 pour le
second, 3 000 pour le troisième etc.).
Enfin, pour les contribuables fortement
imposés, il existe un régime de faveur
connu sous le nom de " loi Malraux
" qui permet de défiscaliser en
partie ses revenus immobiliers à
condition d'avoir investi dans des
immeubles protégés ou situés en
secteur urbain sauvegardé. |
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Les
frais annexes |
| Notaires,
collectivités locales, impôts
nationaux directs ou indirects, frais
d'agences... la liste des frais divers
et annexes est longue et il faut en
tenir compte dans son budget. Faites le
point à partir de notre rubrique
consacrée à ces frais <frais>. |
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| N'oubliez
pas de vous renseigner sur le montant
des impôts locaux que vous aurez à
payer dans la commune, le département,
la région où vous avez choisi d'élire
domicile. |
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L'estimation
du prix |
| Au
cours des négociations, chacun apporte
des arguments pour modérer les prétentions
de l'autre. Tous les arguments sont bons
et défauts et qualités du logement
doivent être pris en compte, c'est à
vous, acheteur, de mettre en avant les défauts
et à vous, vendeur, de faire ressortir
les qualités de votre bien. |
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| Mais
avant tout, il est essentiel de bien se
renseigner sur les prix pratiqués dans
une ville ou un quartier, de lire les
petites annonces des agences, de se
renseigner sur le prix des biens vendus
récemment, de connaître le prix moyen
au m2, tout cela pour se faire une idée
la plus précise possible de la valeur
du bien. |
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Un
" argus " pas facile à
estimer |
| Qu'il
soit déjà existant ou encore sur plan,
neuf ou ancien, les logements ne valent
pas la même chose : les logements neufs
sont en général 20 % plus chers que
les anciens. Ceux au rez-de-chaussée
subissent une décote de 15 à 20 % par
rapport à ceux des étages, à
prestations semblables. |
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| Une
rue bruyante et c'est encore une décote
de 10 %. Un mauvais ensoleillement ou la
présence d'un commerce ou d'une
industrie gênante (boite de nuit,
supermarché, usine dégageant des
odeurs ou bruyante) c'est également une
décote moyenne de 5 à 10 %. |
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